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一、产业新城中的综合配套
产业新城是一种引领工业区开发建设和整体运营的开发模式，通过“以产兴城、以城带产、产城整合、共同发展”的发展理念，将产业促进与新城的开发运营有机耦合，实现城市与园区的完美结合，它是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城，一般距离中心城市比较远，既不同于原来的开发区、工业园区，又不同于大都市周边出现的“睡城”。产业新城最显着的特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，被称作是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。

从主导产业的角度看，产业新城的发展建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，产业的发展阶段，决定了城市的聚集形态。产业的升级和转型，会带动城市空间形态的转变。近年来，随着产业结构升级的步伐逐渐加快，我国经济的核心驱动力正经历从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的过程，相应而言，各类型企业对于产业发展环境的要求也不断升高。作为企业发展重要载体之一的产业新城，如何建立满足不同时期发展需求的配套服务体系，将是影响产业新城竞争力持续提升的重要因素。

产业新城是以产业发展带动城市建设的区域开发方式，体现产业和城市协调发展、双向融合的理念。通过产业园区化——园区城市化——城市现代化—产城一体化，实现产业与城市的匹配和融合发展。产业新城模式既继承了传统园区的优点,又弥补了其不足。推动经济发展从单一的生产型园区经济向多功能的“生产、服务、消费”等“多点支撑”城市型经济转型。

产城高度融合是产城一体化的重要方向，随着产业新城的规模不断扩大，出现了诸多问题，城市商业和居住配套设施建设相对滞后，造成新城商业、休闲和居住环境不佳，产业和城市功能不匹配不协调的问题，从而使得新城对企业和人才缺乏吸引力。

在产业新城的建设中，要在基本生活配备设施上满足人们的需求，完善配套功能。通过加强、完善基础设施建设提升产业新城内生活服务配套设施的品质，并针对不同生活习惯的人群提供差异化的配套设施，丰富人们的精神文化需求，满足不同层次的服务需求，实现多层次差异化的精准化对接，以人为中心，以产业为发展动力，进一步促进产城融合。

经济结构的战略性调整过程中，以"产"为主导的产业新城开始向产城融合的综合性新城转变。产业新城以园聚产、以产兴城，政企合作，配套先行，其区域功能结构更为复合,对产业服务的配套要求也更为精细，其规划、开发、建设、运营、管理是一个系统性工程，其综合配套包括商业配套、生活配套,以及社区配套等，涉及各式餐厅、超市、便利店、街区商场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房，以及幼儿园、学校、医院等。此外,还包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、数码店、书店、图书馆、影院等商务配套设施和文化配套设施。

苏州工业园在开发、运营等方面形成了中国式"邻里中心"完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现"消费者、经营者、股东"三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一。

产业新城正在成为工业园区或者开发区模式的升级版，它推动了产业园区从单一的生产型园区经济向多功能的生产、服务、消费等“多点支撑”的城市型经济转型。打造产城融合的宜居社区，构建集“产业、商业、生活、教育”为一体的生态园区，吸引人才乐业安居，促进企业与人才共同发展。以满足人们的家庭生活和公共生活需要为目标，提高社区服务效率、遵循公平原则、增强居民的参与意识是社区服务体系建设的发展趋势与方向。

苏州工业园区邻里中心模式为当前我国社区服务体系建设提供了成功经验，即由政府、市场和社会共同建构集商业服务、公共服务、居民参与为一体的复合式服务体系。这一成功经验也可以用来解决我国社区服务中存在的设施分散、社区服务效率不高、管理混乱、居民参与不足等问题。在这一服务体系中，先期规划、政府投资、公共企业、公民参与是其核心内容。

二、以工业邻里中心为载体的配套安排

从国际经验看，邻里中心是产业新城的综合配套安排产业。新城以人为核心、以产业发展为基石、以"产城融合"为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学；是由生产要素、需求条件、相关产业、企业战略、结构及竞争对手构成的钻石体系。这种以政府引导，市场化运作的方式来推动城镇化的方式，同时解决了城市化中，人们居住、就业、生活的问题，实现了政府、企业和新增人口的多赢。

1929年佩里首先提出“邻里单位”(NeighbourhoodUnit)，作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”。“邻里中心”一词脱胎于“邻里单位”，指邻里单位中的公共中心，包括商业、公共机构（医疗、图书馆、教堂等）、开放空间和住宅。邻里中心摒弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于"大社区、大组团"进行功能定位和开发建设。它不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被誉为“区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”。

现阶段在我国住区规划中新加坡邻里中心模式较为流行，但邻里中心这一规划概念并非是新加坡所独有，其来源可以追溯到近代时期的理想城市模型，如空想社会主义者的住区建设实验，田园城市理念下对理想社区组织关系的探讨等，这些探索在1929年克拉伦斯·佩里提出邻里单位（neighborhood unit）理论之后逐步成熟。如今在美国、加拿大、澳大利亚和新加坡等国均形成了各自的邻里中心模式，其规划中依然能看到邻里单位的影响。

新加坡邻里中心模式源于1965年新加坡政府推行实施的组屋计划。这一计划及后续相关的住区规划借鉴了邻里单位理论，注重对邻里中心的规划建设。新加坡邻里中心模式在功能上以商业设施为主，构建多层次的公共中心体系，包括区域中心（regional center）、镇中心（town center）、邻里中心（neighborhood center）、组团中心（residentialprecinctcenter）四个层级。

产业新城运营商在新城开发中，完善产业服务体系，搭建生活、商业、企业以及专业服务平台，满足不同阶段企业发展需求，营造良好的产业生态环境，助力产业导入引资提质增效，以产城融合、宜居宜业为本质，在市场化机制主导下，受中心城市的辐射，在环中心城市区域形成优质或新兴产业集聚、城市服务功能完善、生态环境优美的新诚。

相比于传统的产业园区，产业新城更加注重城市功能优化和配套服务升级，更加注重产业的更新和迭代，并始终将生态环保作为经济发展的前提，最终实现“产、城、人”三位一体、协同发展的目标，这是“以人为本、以城促产、以产带城、产城融合”发展理念的合理运用。

国际经验表明，一个新城要想成为相对独立性的新型城市，避免沦为空城、卧城，就要积极发展符合自身特色的主导产业，以产业的发展为支撑，带动新城经济发展，提供充分的就业机会，促进新城居民的当地就业，尽可能实现居住与就业的平衡，真正构筑起反磁力体系。产业新城区综合配套可以划分为三个层级：

第一层级:满足“食”“行”“住”的“基本需求”；第二个层级:满足企业的日常商务需求和员工的职场生活需求,可称为“常规需求”；第三个层级:满足产业新城自身及周边一定区域的“发展需求”，即可以让园区实现自给自足,满足园区和周边工作、生活和休闲娱乐的一切需要,这也是现代多功能、综合型产业新城区的特点。

得益于中国经济的迭代作用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从工业经济向服务经济转变，园区形态也不断演进以适应当时的经济发展环境。分阶段来看，从最初传统的产业园区发展到目前的产业新城，共经历了四段发展历程。目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。

对于国内众多的新城建设来说，产业的引入要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，产业的发展阶段，决定了城市的聚集形态。如果产业新城综合配套的第三层级涉及的各个业态规模足够大,就不是“小配套”的问题了,将进阶到区域“大配套”阶段。综合来看，产业新城城综合配套安排一般有以下五点：
第一,制定产业新城产业规划,产业园没有产业规划或产业规划模糊,将给产业新城产业导入和运营带来迷茫与混乱。园区产业规划应该确定核心产业层、重点产业层和相关产业层三个圈层,针对各个圈层在企业数量和建筑面积上给予适当配比和位置安排。产业新城产业类别应该有一个合理区间,过多过杂就会出现前述的问题,但如果产业范围过窄过小,也会出现园区活力散失的问题。

第二,合理安排楼宇功能,产业园建设规划初期必须对园区进行整体勾画,进行合理的功能划分,使园区的不同区域和不同楼宇具备既独立又关联的使用功能。一些产业新城,区域内可以规划设置偏向高档物业的总部办公区、偏向中小企业的办公集中区、生产制造区、商务配套区、商业街区等。

第三,产业导入遵循产业定位,产业新城的产业导入遵照产业规划、产业定位和功能划分,针对性地开展产业导入工作,优先选取符合产业定位的优质企业。为了确保产业导入工作的目的性,可以设立相应的绩效考核办法,鼓励符合产业规划的产业导入行为,尽可能避免为了短期效益的产业导入举动。

第四,适时调整企业结构,很多产业园为了生存和短期的经济效益,早期产业导入较杂,不设行业限制。随着进驻企业的增多和产业园经营发展的深入,必须考虑在一定周期内对进驻企业进行调整清理,逐渐清除那些不在规划范围内或经营问题较严重的企业,向规划的目标产业方向转移过渡。

第五,产业园达成业主租房联盟,一些产业地产项目采取租售结合的方式进行经营管理。

三、邻里中心模式的多主体架构

邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。

（一）邻里中心的参与主体

邻里中心主要包括四个主体：园区管委会（投资方）、邻里中心公司（运营方）、加盟经营户（经营方）和社区居民群（消费者）。园区管委会作为邻里中心的主要投资者，将社区服务职能转交给专业性市场机构来运作，使自己在邻里中心的建设规划布局方面和引导邻里中心公司的发展方向方面掌握充分的主动权，同时，它还在邻里中心配置多样性的公共服务载体，使社区服务在改善民生、满足民意方面有了保障。邻里中心公司是邻里中心的实际运营者，在邻里中心的开发建设过程中，逐步确立了“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营模式，在满足社区居民基本需求的基础上，实现社区服务的持续发展和国有资产的保值增值。加盟经营户是邻里中心社区商业服务的实际供给者，它与邻里中心公司建立合作关系，在多个邻里中心建立连锁店，为社区居民提供商业服务。上述三方（园区管委会、邻里中心公司和加盟经营者）是社区服务的供给主体，社区居民则是服务对象。政府与市场主体之间的角色功能定位及其关系调整的主要目的，是为了更好地满足社区居民在商品消费、社会交往、共同参与等方面的多样性需求。

（二）邻里中心的服务载体
必备功能载体。与新加坡邻里中心的功能定位相对照，我们配套设置了与居民日常生活密切相关的１２项必备功能载体，包括超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、菜场、卫生所；同时，还增设了中介服务（法律、保险、旅游、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。从统计情况看，目前，苏州工业园区所建成的邻里中心必备功能载体的配置较为全面，必备功能载体总建筑面积已达到60483.7平方米，占邻里中心总面积的一半左右，符合邻里中心的功能定位要求。

公共服务载体。这是园区对邻里中心服务功能75的扩展，其面积大致占到公益服务载体的1/3。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。

在社区服务中往往存在“政府失灵”“市场失灵”“社会失灵”的现象。政府在提供规模化、普适性的公共服务方面具有优势，但在提供小规模、个性化服务方面存在着不足；市场在满足个性化需求、提高服务供给效率方面具有优势，但由于其主体的逐利性，无法提供那些薄利、无利的社区服务；在政府和市场双重失灵的服务领域内，属于第三部门的社会组织开始成为一种新的服务模式，但是，当前社会组织的发展也面临着资源不足、规模过小、管理不规范等问题。

在提供服务方面，政府、市场和社会都不是万能的，它们中的任何一方都不能提供完善的、全面的服务，但缺少其中任何一方，又是万万不能的。要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场和社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。

（三）邻里中心特性
1、国家主体性：政府规划与投资

社区服务体系的建设必须发挥国家主体性功能。在苏州工业园区邻里中心的规划、建设和运营中，政府的职能集中表现在以下三个方面。
（1）前期规划。苏州工业园区管委会，在借鉴新加坡邻里中心和民众联络所经验的基础上，立足本土，积极创新，明确邻里中心的区域定位和功能定位。在区位定位上，苏州工业园区开发建设之初就对邻里中心的建设作出了明确的规划。
（2）机制转变。园区应当将带有一定商业利益的社区服务转交给市场运营商进行开发和经营，建设综合性的社区服务平台，并依托此平台扩展公共服务项目。
（3）财政投入。邻里中心模式在基础建设方面就需要政府的先期投资，因为，没有哪一个个体或企业愿意为公共服务埋单。园区管委会投资成立邻里中心发展有限公司，实现了邻里中心的持续开发和建设；它还投资公益服务项目，支持公益服务项目的持续建设，满足居民的物质生活和精神文化生活的需求。

2、市场主体性：“商业＋公益”的服务模式

苏州工业园区邻里中心的良好发展在很大程度上取决于邻里中心公司对自身角色的明确定位，其主体性体现在：其一，作为国资公司，在满足居民社区服务需求的同时，实现 国有 资产 的 保值 增值；其二，作为经营者的伙伴，它通过邻里中心实行规模经营、连锁发展，实现目标双赢；其三，作为满足居民需求的平台，采用“商业＋公益”的社区服务供给方式，努力提升居民的生 活 质 量。邻 里 中 心公司 提出了“三满意”的经营理念，即顾客满意、经营者满意、政府满意，从而体现了其经营发展、开发管理、服务居民的市场优势.

（1）经营发展。邻里中心发展有限公司负责邻里中心55％面积的市场开发，以房屋租赁为基础，以市场需求为功能定位，采取与大卖场等错位发展的方式，开发品牌项目、创新发展模式，实现国有资产的保值增值。苏州工业园区管委会对该公司进行经济目标和公益目标的双重考核，当经济目标与公益目标发生冲突时，该园区管委会要求邻里中心发展有限公司优先满足公益目标。经过多年的发展，邻里中心公司已成为国内领先的社区商业综合服务提供商，总资产由1997年的100万元增长到2011年的近15亿元。根据苏州工业园区建设的进展情况，邻里中心公司按照“先定位，后建设”的原则，陆续成8个邻里中心，并均已开始运营，另有４个邻里中心在建。

（2）开发管理。邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商，同 时，它还是社区服务的高效管理者。与一般的城市、地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不再配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发—出售”的单向盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服务的基础建设和物业管理。另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不 直接参与货物的储备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过产业导入、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。                     

（3）服务居民。邻里中心公司作为公共企业，它的一个很大的特点是“不因利小而不为”。邻里中心的12项必备功能的利益非常微小，甚至会出现亏损的现象，其他社会资本一般不愿投入。只有进行经营模式的创新，才能让居民享受到更多便利和实惠的服务。邻里中心公司按照“商业＋公益”的模式运营，支撑公益服务，并做大做强社区服务品牌，这些都实实在在地体现在邻里中心惠民载体和惠民工程的建设上。

3、社会主体性：邻里中心的公共参与

邻里中心模式的突出特点是它的开放性和参与性。邻里中心通过提供各类社区服务，使有限的用地和资金创造出较好的效益，形成邻里和谐的氛围。邻里中心的社会主体性主要体现在：其一，通过人性化的规划建设和综合性的服务供给形成了一种新的生活方式；其二，通过高标准的公共服务设施及项目的配置，更好地满足了居民的物质和文化的需求；其三，通过社会组织培育，使公民的公共精神受到了现代的公共理性的规约和引导。

（1）生活方式。邻里中心不是“社区内的商业，而是服务于社区的商业”。它提供 的 服务远不止“购物”，而是从“柴米油盐茶”到“衣食住行玩”，提供了几乎涵盖日常生活中的所有细节的服务，是对家庭生活的延伸服务，这种服务模式对服务范围、服务设施和服务对象进行了事先测算和准确定位。这样一种服务模式不仅满足了居民的需求，也培育了一种新的生活方式。

（2）公益服务。邻里中心不仅具有商业载体功能，而且还具有以民众联络所为主的公益载体功能，它向所有居民或社会团体开放，扩大了社会民众参与的机会和平台。

（3）公民参与。在邻里中心的公共平台，很多社会组织，组织了不少具有参与性和公共决策性的社会活动，彰显了公民的公共精神。

从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物。邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。

四、产业新城中的综合配套的收益分析

传统的“社区邻里中心”将居民区的商业、文化、体育、卫生等其他空间融合在一起，它有11项必要功能和12项推荐功能，为人们的衣食住行提供一站式服务。而工业邻里中心与传统的“社区邻里中心”的区别在于服务主体的不同，工业邻里中心更多的是面向工业园内的企业提供一站式配套服务，它为企业员工们提供住宿、餐饮、休闲等基础生活配套和公共活动场所之外，它更是企业本身的一个展示交流平台，它通过路演中心，展示中心等配套功能为助力企业发展。

工业邻里中心的建造是把原来企业需要承建的一些配套设施，统一规划，统一建造，集中管理，既节约了工业用地，也让企业能享受到更好的服务。近年来苏州工业园区在产业转型升级和城市更新发展中，也遇到了产业用地短缺和老工业用地的更新改造问题，针对苏州工业园区在存量发展阶段的城市更新，从顶层设计、体系构建、实操解析和政策建议方面，苏州工业园城市更新政策制定建议中也提出了增加工业厂房层数、提高产业用地容积率等建议。

吴淞江科技产业园工业邻里中心位于吴中经济技术开发区东南部，东临苏州工业园区，南接吴江区，规划面积8.98平方公里，可用地面积约7600亩，是目前苏州市区范围内距离中心城区最近、交通最便利的稀缺产业载体资源。该工业邻里中心建成后，将服务吴淞江科技产业园内的工业企业，可供居住人数2000人，可供消费的人数10000人左右，多业态的设计将进一步完善园内的综合配套功能。整个项目建成后将服务吴淞江产业园内的工业企业，进一步完善园内的综合配套功能，为园区提供更加完善便捷的营商环境。

从苏州工业园的邻里中心的实践可以看出，它是一个开放的公共生活空间，向政府组织开放、向社会群体开放、向社会组织开放。邻里中心以其完备的商业组合、优美的购物环境、开放的邻里空间、多样的公共服务等，已成为苏州工业园区居民日常生活的重要组成部分。另外，公民的公共精神也在邻里中心得到了培育，社区工作站的志愿者岗位，民众俱乐部的“社情民意联系日”活动、乐龄生活馆中的老年人、少儿阳光吧内小朋友的嬉戏欢笑、雅韵居内精彩节目的排练和文化沙龙的活动等，无一不彰显了邻里中心充满活力的公民参与。
 

城市与园区开发运营商在进行邻里中心建设时，关注重点是商业性开发建设，其思路多种多样。部分面向具体社区建设的开发商并不关注公共服务体系的整体构建，而更重视邻里中心商业开发的个案策划，例如以邻里中心名义建设商业综合体。

商业配套作为产业新城必不可少的组成部分，已经深入到园区工作生活的各个细小单元。产业园区的商业配套及生活配套体现着园区的规划水准和运营能力。传统园区在规划建设的过程中往往忽视商业配套的前期规划，直接影响园区后续招商入住进程及长期可持续发展需求。

高强度开发条件下，社区层面的公共设施采用功能混合的集中布局方式，有利于节约用地并提高服务效率。特别是在大城市，住宅开发强度越来越高，单位面积用地上集聚的人口越来越多，以往承载1万~2万人的用地，现在可能承载3万~4万人，造成单位面积用地上公共服务需求越来越大。在土地资源紧缺，单独占地落实公共设施较为艰难的背景下，明确提出设施的建设规模和功能要求，以中心化、模式化、类似综合体的形式建设邻里中心，兼顾公益性设施和经营性设施配置，是一种较为可行的公共设施规划方式。

我国的园区则是在借鉴新加坡邻里中心建设经验的基础上拓展服务功能，将邻里中心建设成了集商业服务、公共服务、公民参与为一体的全功能服务体系。将中国国情与新加坡邻里中心的商业功能、民众联络所、政府部门投资建设的社会公益性设施进行有机结合，使之融为一体，建立了新型的商业开发和社区管理模式；将与居民日常生活密切相关的购物消费、休闲娱乐、文化体育、公共服务、居民参与等集中在邻里中心这个社区综合服务平台，统一提供服务。

新加坡的邻里中心是与居住区配套的区域性、复合式的社区商业服务网络，它适应了居民家庭生活市场化的需要，但它不具有公共服务功能和公民参与功能。在苏州工业园区产城融合背景下，可以看出，一个成熟的产业新城需要构建一个能满足产业生产、研发、管理等产业功能以及居住、餐饮、休闲、娱乐等生活功能的复合型生态空间。这就要求产业新城商业配套既需要考虑社区型的基础配套，也要考虑员工娱乐生活上的多元化需求，同时要兼顾周边居民的服务需求，合理的业态组合、适宜的商业落位、不同业态物业工程条件前置考虑显得至关重要。

产业新城邻里中心的商业配套业态组合

鉴于苏州邻里中心的运营管理模式具有品牌连锁性质。苏州工业园区邻里中心发展有限公司通过战略投资的方式在全国各地实施居住区商业项目的区域开发，实现了邻里中心的成功复制。新时代的产业新城表现出功能复杂、需求多样、与城市联系更加紧密的特点，相对应的产业新城商业配套也应与时俱进，应满足以下几个条件：

1.基础生活配套完备

产业园区的核心都是人，衣食住行是人们生活的必须，这就要求产业新城要像社区一样具备种类较为完善的基础生活配套，以满足园区内创新从业者的日常工作和生活需求。

2.满足在园人群需求

基于产业新城就业人群年轻化、高收入、工作时间长的工作特征，也对园区提出了更多生活性配套设施方面的需求。在基础需求之外，种类丰富的能为园区人际交往和交流机会提供更多可能性的多元化、创意性、复合化、人性化的娱乐需求配套逐渐成为常规需求。

3.有效补充城市配套

在满足园区就业人群需求的同时，部分购物中心、图书馆等大型配套设施还能供周边居民使用，完善了城市的配套服务。除此之外，就业人群与城市居民在咖啡厅、图书馆、羽毛球场等场所中进行非正式交流的频率增加，有利于创新环境的形成，推动了新知识与新技术的扩散发展。

根据园区地理区位和受众群体的不同，园区商业配套大致有外向型、内外兼顾型、内向型三种类型，不论是哪种类型，商业服务配套功能主要涵盖居住、餐饮、商业、文化、体育、医疗、教育等。

园区规划建设阶段，商业品牌落位就需要纳入规划阶段。由于涉及到商业主体需满足各个业态的工程条件，大致的商场品牌业态落位必须提前确定。譬如，餐饮业态需要考虑油烟排放总量的设置以及燃气的设置；健身房、大型超市、体检中心等业态对于给排水、承重、柱距、层高等有各自的特殊需求，这些商业业态落位工作必须前置。这一阶段不需要确定每一个入驻品牌名称，但至少要确定是餐饮还是超市或是便利店等业态的具体类型。在具体落位的时候应遵循以下原则：

1.与园区总体定位匹配

园区总体定位决定了商业配套的整体档次和主要功能。通过商业整体定位，可以快速把握符合园区定位的消费群体，进而寻找符合消费群体的相关头部品牌或是特色品牌，作为园区商业招商的主导方向。

2.业态衔接便利性原则

产业新城商业配套的主力消费人群为在园办公人员，一些刚需、高频需求的业态譬如餐饮需要相对集中布置，也便于引流；零售业态需放在热区主入口、主通道；休闲娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。

大原则之下，具体还要从功能匹配、人员导流、业态互补、体验亮点等多角度来完善品牌落位方向。充分考虑并发挥业态各自的特性如吸引人流、消化面积、贡献租金等以及人流量、硬件条件需求等。

3.租金收益最大化原则

租金收益也是品牌落位的关键点，除了满足市场需求以外，商业项目经营的本质一定是利润最大化。因此，园区在选择品牌落位的时候也要充分考虑租金，通过调整不同业态面积配比来实现租金收益最大化。位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态，在满足亮点的要求下尽量分割面积将租金坪效最大化。
商业项目的常规物业工程条件主要分为建筑要求和配套技术要求，建筑层面主要考虑面积、楼层、层高、柱距、楼板承重等，配套技术要求主要有给排水、供气、强电、暖通、电梯、停车位等。

产业新城商业业态组合中，餐饮是占比相对较高的业态，不同类型的餐饮品牌也会有所差异，但主要有以下需求要点：
 

除此之外，诸如健身房、体检中心、银行等业态需要优先考虑其需求特性。健身中心对于承重、楼层、柱距、供水等有相对特性需求，银行对楼层要求一般为1-2层、门面需求10米以上，而体检中心则对通风、安全防护、方便清洁有较高要求。

产业新城邻里中心是兼具公益、商业特征的公共服务设施，是各类公共服务设施的共生体。产业新城邻里中心应是政府、市场协调一致，各类功能融合共生的。建设产业新城邻里中心，是明确建设主体，选择开发建设方式，综合协调公益、商业部分建设时序，合理分配运营收益的过程。目前，规划部门对邻里中心的控制，仍停留在规划选址方案、规划设计要点和建设方案审批等方面。

因此，需形成动态规划协调机制，一方面需要在编制规划方案、出具规划设计要点时多方征求意见，另一方面则需要在建设方案审批中严把建设品质关。但要明确归口管理单位、搭建运营协调机制，仍需从规划部门以外入手，逐渐形成多部门协调的管理机制。只有多部门协调配合，才能从机制上保证高质量供给邻里中心的顺利实现。

通过分析产业新城邻里中心的发展阶段与发展趋势，可以得出高质量供给邻里中心的主要特征如下。

（一）选址布局的便利性

在空间维度上，产业新城邻里中心应方便周边居民使用：一方面，应紧临地铁、公交等公共交通设施，形成良好的交通条件；另一方面，应综合考虑服务人口、行政区划等因素，尽量位于服务人口与行政区划(街道办)几何中心。

（二）空间供给的动态性

在时间维度上，产业新城邻里中心应与社区同步成长，不断更新升级。在社区人口快速集聚期，应预留更新改造空间，以补缺为主，尽快满足快速增长的服务需求。在社区人口稳定期，则应以提质为主，形成激励与评估机制，逐步提升服务质量。

（三）功能业态的融合性

在运营维度上，产业新城邻里中心应是商业和公益设施的共生体。邻里中心的集聚并非是简单的空间集中，而是在综合考虑各类业态避邻性、亲和性和管理机制基础上的融合共生，使社区商业中心、政务服务中心、卫生服务中心、养老服务中心、文化中心、体育中心与景观中心等中心功能集聚融合。这就需要针对不同设施采取不同的运营方式，搭建各类设施协调运营机制，保障各类功能融合发展。

（四）运营发展的自生性

在运营方面，产业新城邻里中心不应一直依赖政府财政补贴，而应提高商业运转效率，尽快实现“以商业养公益”的经济可持续发展目标。这就需要从提高运营效率出发，实事求是地梳理规划指标、开发建设方式和建筑形式要求等。

（五）实施管理的协调性

在管理维度上，产业新城邻里中心在规划、建设和运营全过程中，其各类公共服务设施的全业态应是协调一致的。因此，应建立贯穿规划、建设和运营全过程，横跨行政管理、公安、教育、文体和医疗等多个部门的协调反馈机制。一方面，落实规划要求，协调各部门需求；另一方面，及时反馈建设、运营过程中出现的问题，调整规划决策方向，尽快形成适应市场需求的建设模式。

五、南橘北枳的苏州工业园邻里中心

新加坡邻里中心模式在结构上与我国住区公共设施规划的体系接近，均具有按照不同层级进行计划配置的特点，但在功能上，二者存在区别。新加坡的模式是一套以提供商业服务设施为主、公益性设施和经营性设施兼顾的规划配套标准，邻里中心是城市商业服务中心层级体系的一部分，在规划中，邻里中心的用地类型标注为商业用地（commercial），以商业功能为主，对公益性设施和经营性设施功能进行一定的兼顾，如其中设置的民众联络所即是提供社会福利和居民交往的公益平台，且重视社区公共空间的建设和归属感的营造。

邻里中心的社区服务供给和设施建设为我国的社区公共服务设施规划提供了较多的思考，无论是社区服务功能的丰富性和人性化，还是社区服务设施的整合，都给予了社区设施规划新的建设思路。当然邻里中心在我国的发展还涉及到许多土地利用整合、公共管理等方面的问题，尚需要继续总结和思考，需要探索更为成熟的发展模式，但这种新的规划思路势必会成为以后城市发展的一种趋势。

在文化上，中新两国的邻里中心建设具有近似的理想住区建设理念。从历史发展视角看，在计划经济时期，我国住区配套的各项基层服务设施均由政府充当唯一的投资主体，按照计划建设，并以社会福利形式提供给居民使用。因此，公益性设施和经营性设施的差异并不像现阶段这样明显，这种情形随着市场经济的发展发生变化，过去由政府统建统管的设施逐步转为市场开发运作。

在转型发展的过程中，住区公共设施建设与市区级设施相比更加依赖于市场开发，因而产生了公益性设施在实施中难以落实、功能缺乏等问题。同时，居住区或居住小区层面的经营性设施如何规划布置也缺少相应的标准作为引导。总体上，现实规划建设中落实公益性和经营性设施均存在问题需要解决。

 新加坡在住房建设中提出“居者有其屋”以及“邻里之家”（Home by Home）等目标，描绘了和谐的居住秩序和完善的服务体系。国内实践效仿新加坡模式提出的10项或12项基本功能、“三中心、两场地”以及“幸福邻居”等规划思路和品牌口号均表现出一定的理想主义特征和公共服务保障的色彩。借鉴新加坡邻里中心模式对公益性和经营性设施进行整合布局，以综合功能布置的方式对居民的“茶米油盐”和“文教体卫”等需求提供完善的服务，符合我国住区公共设施规划的发展需要。

我国的邻里中心概念，最早是由苏州工业园区首次引进的。作为中国和新加坡联合打造的园区，苏州工业园区在很多方面都是非常成功和先进的。但是在操作上，却陷入了南橘北枳的“邻里中心陷阱”。苏州的邻里中心，脱胎于新加坡经验的城市生活肌理。你可以他视为一种非常系统化的社区商业，也就是“一站式生活配套服务”。

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，于1994年批准设立并启动开发建设。我国园区建设伊始，就非常注重借鉴新加坡在经济发展、社会管理、城市建设等方面的先进经验。具体到社区服务体系的建设方面来说，园区不再沿袭传统的“破墙为店、沿街为市”的社区商业服务模式和“拾遗补阙”的社区公共服务模式，而是借鉴新加坡的经验来建设邻里中心。我国对园区的建设不是只注重借鉴新加坡邻里中心的建设经验，而是更注重创新。

我国在对园区邻里中心进行建设时，将中国国情与新加坡邻里中心的商业功能、民众联络所、政府部门投资建设的社会公益性设施进行有机结合，使之融为一体，建立了新型的商业开发和社区管理模式；将与居民日常生活密切相关的购物消费、休闲娱乐、文化体育、公共服务、居民参与等集中在邻里中心这个社区综合服务平台，统一提供服务。新加坡的邻里中心是与居住区配套的区域性、复合式的社区商业服务网络，它适应了居民家庭生活市场化的需要，但它不具有公共服务功能和公民参与功能。

从体系上看，新加坡模式中四个层次的中心体系安排与我国住区公共设施按照居住地区、居住区和居住小区等分级配置的结构相似，邻里中心模式的这种结构关系能和我国住区公共设施规划的方法大致兼容。其中，狭义层面的邻里中心是整个公共设施系统中十分重要的一环，可以为我国居住区或居住小区级公共设施建设提供参照。苏州工业园区大胆吸收新加坡的先进建设经验，以居民生活的观景、生活、社交等需要为导向，规划设计丰富的园林景观，配置充足的健康设施，以人为本，为居住在此的邻里们搭建起了人本交流互动的大平台，真正让人而不是建筑成为社区的主角。

在苏州工业园区，1公里左右的半径辐射范围拥有一个邻里中心，每个邻里中心建设成一个综合性商贸大厦，在70平方公里的整个工业园区内按住宅区的分布建成17个邻里中心。从1998年开的第一家新城邻里中心，到去年开业的最大的景城邻里中心，邻里中心模式已经在工业区内建成10家邻里中心。

邻里中心运营商是苏州工业园区邻里中心发展有限公司，简称邻里中心公司（SIPNC），它是于1997年11月由苏州工业园区管委会和苏州工业园区股份有限公司共同注资成立，其中，园区管委会占有70%的股份。邻里中心公司是一个政府投资的企业，它是一个自主经营、自负盈亏、产权明晰的经济实体，其职责就是对园区的社区服务功能进行开发和管理。园区管委会及相关部门依托邻里中心这个区域性组团式服务平台，扩建公共服务载体（以民众联络所为主），向辖区居民及有关单位、企业、组织群团等提供多种类型的公共服务项目，提升公共服务的水平。

苏州工业园区管委会投资建设邻里中心，并拥有邻里中心发展有限公司70%的股份。政府出资和政府控股确保了政府在社区服务体系建设中的主动权，邻里中心才能有55%的面积用于商业服务和45%的面积用于公益服务，才能将商业设施、公共服务设施、居民活动设施融为一体，才能使商业服务、公共服务、志愿服务有机地结合起来，才能做到经济效益与公共效益的均衡，才能避免出现服务设施分散、服务项目零碎、服务功能不全的问题。

社区服务体系建设需要政府的主导但不能让政府包办，政府可以解决公平问题但不可能解决效率问题。邻里中心是由邻里中心发展有限公司负责管理和运营的，它兼具营利性与公益性双重属性，它采用“商业＋公益”的运营模式，既实现了对国有资产的保值增值，又为社区居民提供了功能齐全的社区服务；它运用综合管理的方法，既杜绝了市场外部负效应的产生，又开展了多项惠民工程建设和主题公益活动。

从苏州工业园邻里中心的实践可以看出，它是一个开放的公共生活空间，向政府组织开放、向社会群体开放、向社会组织开放。邻里中心以其完备的商业组合、优美的购物环境、开放的邻里空间、多样的公共服务等，已成为苏州工业园区居民日常生活的重要组成部分。另外，公民的公共精神也在邻里中心得到了培育，社区工作站的志愿者岗位，民众俱乐部的“社情民意联系日”活动、乐龄生活馆中的老年人、少儿阳光吧内小朋友的嬉戏欢笑、雅韵居内精彩节目的排练和文化沙龙的活动等，无一不彰显了邻里中心充满活力的公民参与的重要性。

苏州工业园区在财政上，投入大量资金来确保按标准配置的7大社区公共服务载体能够顺利地装修、运行。除卫生服务站由专业医疗机构运作、邻里文体站由邻里中心发展有限公司抵偿服务以外，邻里中心各类社区公共服务载体均免费向居民开放。苏州工业园区以文件形式规定：“将社区工作站等集中配置在邻里中心的社区公共服务载体，其日常运作经费纳入社工委年度预算，由园区财政足额编列。”

当老城区居民还在奔波于拥堵的道路上，还仅仅把自己的家当作生活的唯一空间时，园区带来了时尚的建筑和通透的房型以及庭院、景观和园林，把人们从室内吸引到了室外。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。

事实上，苏州尤其园区是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市。在苏州工业园区的开发规划中，17个邻里中心一开始就安排了进来，承担园区生活配套的主力。从开发运营的层面来看，邻里中心建设的资金投入大、回报见效慢，如果缺少经营性设施，单纯的公益性设施集聚可能由于人气不足及缺少经济支持，难以得到可持续的发展运营；如果缺少公益性设施，单纯的经营性设施建设也难以充分提供社区生活必要的公共服务。

因此，在邻里中心统筹公益性设施和经营性设施的综合开发，通过商业运营反哺公益性设施投入，才是邻里中心得到可持续发展的有效手段。 以南京和苏州的工业园为例，无论是政府还是企业，单一类型主体建设运营很难获得良好的效果，政企合作、以商养公、公私兼顾则是相对有效的方式。

在具体的运作模式上，不同实践具有不同特点，如苏州工业园采用成立专门的邻里中心发展有限公司的方式，实现政府规划和管理要求的执行力较强，但较难找到或培育这样专业的运营团队；而南京采用了招投标选择邻里中心特许经营者的方式，吸引社会资本参与，缓解城市开发建设期间的资金压力，但其薄弱方面则是需要政府加强管理。

从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体和公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体)。

1、社区商业载体

这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营、商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服务；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐等。经过十余年的经营，目前，苏州工业园区已基本形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”等为辅的社区服务格局。
在开发的初期，苏州工业园区工委和管委会根据2-3万人的服务规模、10-15分钟步行距离，先期规划住宅区和邻里中心，预留邻里中心建设用地。邻里中心的先期规划使苏州工业园区在开发其他新城区时避免出现有住宅区而无服务区、改善了居住环境但生活不方便的问题，也避免了老城区改造中存在的政府有钱无地的问题。

2、公共服务载体

我国的园区是在借鉴新加坡邻里中心建设经验的基础上拓展服务功能，将邻里中心建设成了集商业服务、公共服务、公民参与为一体的全功能服务体系。从2011年开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共服务载体。
每一邻里中心所配置的7大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，提供一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还提供社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。

从统计数据来看，在8个已建成的苏州工业园区邻里中心中，12项必备功能的载体面积平均达到建筑总面积的一半以上，最高的达到70%。其中，排列在前6位的功能载体面积分别为：餐饮21120.5平方米、菜场10531.55平方米、文化中心7913.3平方米、社区活动中心7066.04平方米、超 市 5501.17平方米和 卫 生 所3474.48平方米；它们占必备功能载体总面积的比例分别为：34.9％、17.4％、13.1％、11.7％、9％和5.7％。邻里中心公司负责邻里中心45％的面积的养护和周边配套设施的养护，向社区居民免费开放邻里中心的图书馆，依托邻里文体站等为社区居民提供低偿服务，这体现了邻里中心服务载体的惠民性。从1999年苏州工业园区第一家邻里中心正式运营开始，邻里中心公司就陆续推出“菜篮子”工程、“早餐车”工程、“修理铺”工程、“一碗面”工程、“图书馆”工程等主题惠民项目，满足了居民的日常生活需求。

在苏州工业园区，邻里中心主要包括四个主体：园区管委会（投资方）、邻里中心公司（运营方）、加盟经营户（经营方）和社区居民群团（消费者）。园区管委会作为邻里中心的主要投资者，将社区服务职能转交给专业性市场机构来运作，使自己在邻里中心的建设规划布局方面和引导邻里中心公司的发展方向方面掌握充分的主动权，同时，它还在邻里中心配置多样性的公共服务载体，使社区服务在改善民生、满足民意方面有了保障。

邻里中心公司是邻里中心的实际运营者，在邻里中心的开发建设过程中，逐步确立了“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营模式，在满足社区居民基本需求的基础上，实现社区服务的持续发展和国有资产的保值增值。加盟经营户是邻里中心社区商业服务的实际供给者，它与邻里中心公司建立合作关系，在多个邻里中心建立连锁店，为社区居民提供商业服务。

上述三方（园区管委会、邻里中心公司和加盟经营者）是社区服务的供给主体，社区居民则是服务对象。政府与市场主体之间的角色功能定位及其关系调整的主要目的，是为了更好地满足社区居民在商品消费、社会交往、共同参与等方面的多样性需求。

新加坡邻里中心模式在我国应用时形成了多样的南橘北枳发展路径。之所以出现这种演变，是由于我国住区公共设施规划与新加坡邻里中心模式相比，存在功能组织关注重点的差异，在不同需求下，应用方式必然发生变化。通过比较可以发现，公益性设施与经营性设施并重的综合布局方式较为符合我国当前城市高强度开发的发展条件，具有较好的适应性和可行性。